到底怎么买房(三)？——给没有方向的朋友的一些建议！
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接上篇
十一、刚需也需要投资的眼光。
我们经常听到有人说我是投资，我是刚需，我是改善。其实我想说的是，每一个刚需和改善买房也都是一次投资。是对你人生资产的投资。至少目前中国的行情来看，就是如此。因此，买房的时候一定不能把投资这个因素忽略掉。
恰恰相反，越是刚需的，越需要带有投资的眼光去看。选择房子的时候在满足自己生活需求以及满足首付比例的前提下，尽量选择今后容易转手的房子，尽量选择今后有较大升值潜力的地块，尽量选择限价的一手房产。
经常有人说刚需什么时候买都对，这话没毛病。但总还是应该买在相对低的位置，总还是应该买在可以动用杠杆的状态，总还是应该买在更有升值潜力的地段。
恰恰刚需才是最需要规划自己人生和财富的，一步走对可能让你从一个阶层上升到另一个阶层。靠一两套房子改变人生的故事太多太多了。每一个刚需都可以成为故事的主角，不是吗？
十二、买不到想要的，也请先上车。
很多刚需买房的时候考虑的方方面面太多，追求性价比固然不错，想一步到位也没错。但这里还有另外一个观点供大家参考。不要低估自己的能力，眼光放长远一点，也不要限制了自己对生活追求的想象。
我在一个校友的群里表述过：不要仅仅根据自己现在的收入，去选择所谓的刚需房。过五年我不敢说，过十年，我想这个浙大群里的校友们，应该完全是另外一种状态的收入。买房按揭三十年，这一套刚需就是你想要的全部了？现在把未来的路给定死，你确定自己不会变？你确定自己工作岗位和工作单位不会变？你确定你的刚需不会变？
事实上，很多人10-15年左右都会选择换房子。所以接下来的话对很多选不好房子的人来说，是另外一种选择：当你买不到想要的，也请先上车！本质上，现在要买房的一个重要原因就是限价。一手房的价格被政府限定了。和周边二手房形成巨大差价，每个人都抱着买到就是赚到的心态，导致去年一整年的疯抢。
从目前的情况来看，政府的限价会随着地价的抬升而跟着抬升。所以那句“今年不买房，明年买地王”是有一定道理的。譬如你在城西工作，未来科技城三兄弟各个绑车位，升级装修包；西雅图只通知全款的；西湖铁建城捂盘不卖，你准备怎么办？一直等？万一卖完了呢？后面云和湖已经是地王了。又譬如丁桥的汀蘭府，地王卖的就是地王房的价格。那么如果我是刚需，除了错过这一波低价地的低价房这条路以外，你还有一个选择，就是先买一套再说。
这里要明确，是确实经过努力不能买到适合的。这不是否定一步到位的建议，而是让你多一条可以走的路的建议。如果你没有好好做功课，就放弃那是对自己的不负责。当然这个先买一套也是有讲究的，那就是你要有投资的眼光去选择。性价比高的，能动用最大杠杆的，升值潜力大的，各个方面都是你要考虑的。保证这套不自住的房子至少能够跟住整体楼市的涨幅，为今后的置换打好基础。
关于怎么投资，我另外有投资的系列会比较系统的写，大家可以关注一下，也还在连载中：
十三、选择全款买还是按揭买？
现在很多热门的楼盘，都需要全款。这些热门的楼盘一定是性价比超级高的，那么，我们是不是一定要去全款抢这些房子呢？这些性价比超高的房子真的值得花全款去买吗？其实并不是这样的。如果你只有老人的房票，那当然只能全款买了。但如果你有首套资格，相差不多的楼盘，自然要选择可以按揭的。
这里可以举一个例子：良渚有两个楼盘，融信澜天和万科未来城三期。前者毛坯，2万均价，后者精装2.2万均价，从价格看，相差不多。位置融信澜天好太多，还有幼儿园配套，万科未来城三期边上有高架，在国道线北面，离地铁远。
总之一句话，综合比，融信澜天完胜万科未来城三期。可是，融信澜天全款的人都排满了，万科未来城三期却还可以按揭。到底谁更合适呢？
首先我们先看看按揭和全款到底区别在哪里呢？简单计算如下：
房子总价200万。首付六成是120万，贷款80万。假设房子涨价增值到300万，减去贷款的80万，实际资产变为220万。贷款各项手续费及增值所需时间内的利息，我们暂估20万，你拿出的120万变成了220万，总回报率是（220-20-120）/120=66.6%。
如果全款200万付清，则你的实际资产是300万。那么你拿出的200万变成了300万，总回报率是（300-200）/200=50%。
如果是三成首付，那回报率差距会更大。（关于按揭动用杠杆的详细阐述和计算，今后我会专门写一篇文章来详细说明。）
如此看来肯定是贷款的更划算。我想不论是投资还是刚需，肯定是首选能贷款的未来城三期，而不是其他方面更胜一筹的融信澜天了。投资的自然要用足杠杆，刚需的就更是如此了。能一次性少拿出80万，当然会有更大余地的选择。要是真能全款，我想也不能算刚需了吧，哈哈。
未完待续......
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